物业板块 · 2026年上半年损益专项分析
呈送：公司管理层 ｜ 口径：2025 H1 vs 2026 H1 ｜ 数据源：管理报表/物业 Sheet（直读，无删减）｜ 生成：2026-08-06 02:09
13,174万
2026 H1 收入
11,305万
2026 H1 支出
1,237万
2026 H1 损益
+292万
损益同比变动
9%
2026 H1 利润率
86%
2026 H1 费用率
一、总览与核心结论 EXECUTIVE SUMMARY
| 科目 | 2025 H1 | 2026 H1 | 差额 | 变动% |
|---|---|---|---|---|
| 收入 | 13,886万 | 13,174万 | -712万 | -5% |
| 支出 | 12,232万 | 11,305万 | -928万 | -8% |
| 酬金 | 708万 | 632万 | -76万 | -11% |
| 损益 | 945万 | 1,237万 | +292万 | +31% |
损益结构：收入率/费用率/酬金率（占收入比）——
费用率 88%→86%（下降），
酬金率 5%→5%，利润率 7%→9%。
净损益变动 +292万 中，收入效应 -712万、支出效应 +928万、酬金效应 +76万，三因子代数和为 0（恒等式校验通过）。
二、业务线对比与盈利 BY BUSINESS LINE
三、1物业管理
26损益 906万 · 利润率 9%
净变动 +449万
01)东环
+199万
有利·重大
2025 H1 损益3万
＋ 收入Δ-100万
－ 支出Δ-274万
－ 酬金Δ-26万
2026 H1 损益203万
收入变动原因
· 探月-17万（2025.10到期）
· 商写-40万（广发、信达）
支出变动原因
· 人工 -15万
· 外包 -76万
· 能源 -162万
展望 / 行动：存在合同到期/退租风险，建议提前推动续约或寻找替代客户，锁定下半年收入。
02)泛交行
+112万
有利·重大
2025 H1 损益11万
＋ 收入Δ+51万
－ 支出Δ-68万
－ 酬金Δ+7万
2026 H1 损益123万
收入变动原因
· 热力站+43万
· 工业和信息+2万
支出变动原因
· 客服-11万（病/产假）
· 特殊费用-55万
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
06)富卓
+49万
有利·重大
2025 H1 损益77万
＋ 收入Δ+22万
－ 支出Δ-27万
－ 酬金Δ+0万
2026 H1 损益126万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
03)器械城
+43万
有利·重大
2025 H1 损益105万
＋ 收入Δ-125万
－ 支出Δ-165万
－ 酬金Δ-3万
2026 H1 损益147万
收入变动原因
· 23号楼开发商搬家-18万
· 25号楼智芯微电子退租-20万
· 26号楼百年退租-12万；
· 智芯小物业-36万；
· 1号楼公寓、33号楼-10万
支出变动原因
· 保安-24万
· 保洁-38万
· 工程-15万
· 能源-15万
· 税金折旧等-13万
展望 / 行动：空置/退租导致收入下滑，需加快招商去化、补齐缺口。
04)紫金
+28万
有利·重大
2025 H1 损益87万
＋ 收入Δ-5万
－ 支出Δ-32万
－ 酬金Δ-1万
2026 H1 损益115万
收入变动原因
· 广告管理费+3万
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
惠州中海油
-25万
不利·重大
2025 H1 损益25万
＋ 收入Δ—
－ 支出Δ—
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益—
收入变动原因
· 合同终止
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
17)协和项目
+19万
有利·重大
2025 H1 损益—
＋ 收入Δ—
－ 支出Δ—
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益19万
收入变动原因
· 26年新增
展望 / 行动：本期为新增/增量贡献，关注其可持续性并固化为常态收入。
13)英特
+18万
有利·重大
2025 H1 损益2万
＋ 收入Δ+0万
－ 支出Δ-15万
－ 酬金Δ-2万
2026 H1 损益20万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
11)土桥plus
+14万
有利·重大
2025 H1 损益19万
＋ 收入Δ-30万
－ 支出Δ-34万
－ 酬金Δ-9万
2026 H1 损益32万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
16)朗清园托班
-10万
不利·重大
2025 H1 损益14万
＋ 收入Δ-42万
－ 支出Δ-27万
－ 酬金Δ-5万
2026 H1 损益3万
收入变动原因
· 合同终止
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
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阜贞 -7万 · · 合同终止15)机关幼儿园 +6万 收入↑ · 支出↓05)万寿路街道 +5万 收入↑ · 支出↑…等共 12 项（详见源表）
四、2锅炉房
26损益 85万 · 利润率 6%
净变动 -69万
04)新干线锅炉房
-66万
不利·重大
2025 H1 损益86万
＋ 收入Δ-45万
－ 支出Δ+21万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益20万
收入变动原因
· 供暖收入-11万
· 供暖补贴 -38万
支出变动原因
· 燃气费 +19万
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
02)英特锅炉房
-11万
不利·重大
2025 H1 损益14万
＋ 收入Δ+45万
－ 支出Δ+56万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益3万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
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03)器械城锅炉房 +9万 收入↑ · 支出↑ · · 供暖面积减少01)东环锅炉房 -0万 收入↑ · 支出↑05)新纪元锅炉房 -0万 收入↑ · 支出↑
五、3停车场
26损益 7万 · 利润率 3%
净变动 -3万
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05)新纪元停车场 -4万 收入↓ · 支出↓04)紫金停车场 +2万 收入↓ · 支出↓02)新干线停车场 +1万 收入↑ · 支出↓…等共 5 项（详见源表）
六、4创新
26损益 172万 · 利润率 41%
净变动 -57万
03)器械城创新
-102万
不利·重大
2025 H1 损益148万
＋ 收入Δ-82万
－ 支出Δ+20万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益46万
收入变动原因
· 芯可鉴-54万
支出变动原因
· 租办公用房+11万
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
01)东环创新
+50万
有利·重大
2025 H1 损益-14万
＋ 收入Δ+0万
－ 支出Δ-50万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益37万
支出变动原因
· 银杏1期-30万
· 银杏2期-12万
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
06)富卓创新
+10万
有利·重大
2025 H1 损益36万
＋ 收入Δ-12万
－ 支出Δ-22万
－ 酬金Δ—
2026 H1 损益47万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：损益同比改善，维持现有有效措施并争取进一步扩大。
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07)新纪元创新 -7万 收入↓ · 支出↓05)万寿路街道 -5万 10)外经贸创新 -4万 …等共 9 项（详见源表）
七、5公区清洁
26损益 67万 · 利润率 5%
净变动 -28万
01)东环清洁
-33万
不利·重大
2025 H1 损益56万
＋ 收入Δ-15万
－ 支出Δ+20万
－ 酬金Δ-1万
2026 H1 损益23万
支出变动原因
· 离职补偿+28万
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
02)泛交行清洁
-13万
不利·重大
2025 H1 损益63万
＋ 收入Δ+3万
－ 支出Δ+15万
－ 酬金Δ+0万
2026 H1 损益51万
用户未填写变动原因
展望 / 行动：变动幅度较大，建议结合上方原因进一步核实收入与成本节奏。
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10)外经贸清洁 +8万 收入↑ · 支出↑15)管理及培训 +7万 支出↓探月学院 +7万 · · 合同终止…等共 15 项（详见源表）
八、风险与行动建议 RISK & ACTION
✅ 增长面
30 个项目损益增长。支出节省对冲部分收入压力，新增项目贡献增量，建议固化有效模式并复制。
⚠ 压力面
合同到期/退租是主要风险因子，需重点推动续约与招商去化。
分级行动建议表
| 优先级 | 行动事项 |
|---|---|
| 高 | 到期/退租项目（14项）提前续约或替代客户，锁收入防失速 |
| 高 | 拖累最大业务线「2锅炉房」复盘收入结构与成本，制定改善方案 |
物业板块损益专项分析 · 财务BP出品 · 业务线对比 + 项目下钻 + 风险行动（管理层版）· 2026-08-06 02:09